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불법건축물 양성화는 내가 사는 집이 불법 증축 상태이거나 몰랐던 위반 사항이 있을 때, 이를 합법으로 전환할 수 있는 제도입니다. 누가 대상이 되는지, 어떤 조건을 충족해야 하고 절차는 어떻게 진행되는지 단계별로 알기 쉽게 정리해 드립니다.
1. 불법건축물 양성화란?
불법건축물은 건축허가나 신고 없이 무단으로 증축하거나 구조를 바꾼 건물, 혹은 원래 목적과 다르게 사용하는 건축물을 말합니다.
양성화란 이런 위반 건축물을 일정 기준에 맞게 정리해 합법적으로 사용승인을 받는 것을 의미합니다.
2. 대상 – 어떤 건물이 해당되나?
대표적인 대상 예시는 아래와 같습니다.
✅ 근생빌라: 원래 상가(근린생활시설)로 허가받았는데 주거용으로 불법 전용해 빌라처럼 쓰는 경우
✅ 주택 증축: 단독주택 옥상에 방을 추가하거나 마당을 막아 불법으로 면적을 넓힌 경우
✅ 다가구·다세대 구조 변경: 벽을 허물어 방 개수를 늘리거나 세대 수를 늘려 불법으로 임대하는 경우
✅ 용도변경 건물: 창고를 무단으로 사무실이나 주택으로 바꿔 쓰는 경우
📌 주의!
모든 불법건축물이 다 양성화되는 건 아닙니다. 구조적으로 불안하거나 군사시설보호구역, 개발제한구역 안에 있으면 양성화가 불가능합니다.
3. 요건 – 조건은 뭘 충족해야 하나?
양성화를 받으려면 아래 요건을 기본적으로 맞춰야 합니다.
1️⃣ 현행 법규에 적합해야 함
- 현재 건축법 기준의 용적률(대지에 지을 수 있는 총 건축 연면적 비율)과 건폐율(대지에 지을 수 있는 건물의 바닥 면적 비율)을 넘으면 안 됩니다.
- 높이 제한, 주차 대수 확보 등도 만족해야 합니다.
2️⃣ 구조 안전성
- 무단으로 증축했더라도 건물 구조에 문제가 없어야 합니다.
- 기둥·내력벽 철거로 구조 안전이 약해졌다면 구조보강 후에만 가능할 수 있습니다.
3️⃣ 위생·소방 기준
- 화장실, 채광, 환기 등 기본 위생 요건이 맞아야 하고, 소방 관련 설비(소화기, 감지기 등) 기준을 충족해야 합니다.
4️⃣ 토지 권리 문제가 없을 것
- 대지권이 불분명하면 허가가 나오지 않습니다.
- 토지 지분과 건물 구조가 일치해야 합니다.
4. 절차 – 실제 진행 순서
양성화는 아래 순서대로 진행됩니다.
1단계: 현황 조사
- 불법건축물 상태를 정확히 파악합니다.
- 건축사무소에 의뢰해 실측 도면을 작성하고, 사진 촬영과 구조 검토를 진행합니다.
2단계: 허가 요건 검토
- 건축사가 측량도와 구조 검토서를 바탕으로 현행법 기준에 적합한지 확인합니다.
- 용적률, 건폐율, 주차대수 등 부족한 점이 있으면 대안(구조보강, 일부 철거 등)을 찾습니다.
3단계: 서류 준비
- 기본 준비서류는 ▲ 설계도서 ▲ 대지권 증명서류 ▲ 현황사진 ▲ 자진신고서 등입니다.
- 추가로 필요한 경우 구조안전 진단보고서, 소방설비 설계서 등을 첨부해야 합니다.
4단계: 관할 관청에 추인허가 신청
- 서류를 관할 구청(또는 시청) 건축과에 제출합니다.
- 관할 지자체는 지방건축위원회를 열어 조건 충족 여부를 심의합니다.
5단계: 이행강제금 납부
- 불법 사용 기간에 대한 과징금 성격의 이행강제금이 부과됩니다.
- 자진 신고하면 1회만 납부하고 양성화가 완료됩니다. 미신고 시 반복 부과됩니다.
6단계: 사용승인 및 건축물대장 정비
- 심의에서 통과되면 사용승인을 받고 건축물대장에 정식으로 등재됩니다.
- 이후 금융기관 담보대출, 매매, 전세 계약이 정상적으로 가능합니다.
5. 핵심 체크포인트
✔️ 군사보호구역, 개발제한구역, 재개발·재건축 구역 등은 양성화 불가!
✔️ 구조안전성 확보가 가장 중요! 필요하다면 구조보강 공사 진행 필요
✔️ 자진신고로 진행하면 이행강제금을 1회로 줄일 수 있음
✔️ 추인허가가 끝나도 추가 무단 변경 시에는 다시 불법으로 간주됨
📌 마무리
불법건축물 양성화는 단순히 과태료만 내면 끝나는 게 아닙니다.
법적으로 다시 합법으로 바꾸려면 조건과 절차를 꼼꼼히 맞추는 것이 중요합니다.
막연히 “될 거다” 생각하지 말고, 반드시 건축사와 사전 실측과 검토를 해보고 진행해야 안전하고 빠르게 끝낼 수 있습니다.